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リフォーム基礎知識編 |
| 失敗しないリフォームのためのポイントを詳しく紹介します |
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1.リフォームの目的を明らかにする
『リフォームしたいけれど、どうすれば良いのかわからない』
『どんな業者なら安心して、仕事を任せられるの？』
『信頼のできる業者さんはどうやってさがすの？』
リフォームを考えている人にとって疑問や不安はつきません。『いったい何から始めればいいのかわからない？』そんなあなたのために満足のいくリフォームのために知っておきたい知識と手順について、詳しくご紹介します。
そもそも、あなたがリフォームを考えるきっかけとなったのは、今の住まいに何らかの不満や不便があり、その不満や不便をリフォームによって解決したいということだと思います。
では、リフォームが必要となる要因にはどのようなものがあるでしょうか。
2.年数の経過による建物本体や設備の老朽化
住まいも車と同じように定期的な点検とメンテナンスを心掛けると長持ちすると同時に資産価値を保持することができます。屋根や外壁などは風雨や日光、ホコリにさらされることから、時間の経過とともに塗料や目地の劣化が進みます。
そのまま放っておくと雨漏りの原因となって柱や基礎など建物本体の寿命を縮めることにもなりかねません。そこで本来の機能維持の回復と美観の向上などを目的とした塗装など外まわりの改修工事が必要となります。
また、一般的に水まわりの設備（キッチン、バス、トイレ、洗面室）は建物本体より耐用年数が短いため、老朽化した設備の更新が必要となってきます。
3.住まい全体や部屋別の不満の解消
日当たりが悪くて冬の寒さがつらい、キッチンの使い勝手が悪くて料理がしにくい、もっとくつろげるように間取りを変えたい、収納が足りなくて物があふれて困る、などなど毎日の生活のなかで気になる点や不便に感じることがいろいろとあると思います。
一度家族が全員集まって、今の住まいで不満に感じている点を出し合ってみて下さい。全員で考えればいろんな意見が出てくると思いますので、その意見をリストアップします。 これは家族全員でやることに大きな意味があります。
なぜなら、同じ家族といってもそれぞれが感じている不満やリフォームに対する希望は違うからです。お母さんはキッチンを何とかしたい、でもお父さんはお風呂が先だと考えているかも知れません。
予算には限りがありますから、家族の全員が意見を出し合いながら、優先順位を調整する必要があるのです。そのことが家族みんなにとって満足の行くリフォームの近道にもなります。
4.家族の年齢、構成の変化
小さかった子供も成長して、自分の部屋が欲しいと言い出します。男女の子供がいつまでも一緒というわけにもいきません。お互いのプライバシーへの配慮から、新しい部屋が必要になることもあります。
また、やがては子供も独立して、夫婦あるいは親だけの生活になると、それまでの生活環境は大きく変わっていくことになります。子供用の部屋などこれまで必要であったものが不要になります。住まいの環境の大きな変化は夫婦あるいは親にとって、老後を意識した暮らしやすい住まいや生活スタイルを考えるきっかけとなります。
5.安心、安全・健康に過ごすための住まいの改善
人口動態統計（厚生労働省：平成１０年）によると、家庭内事故による死者の数は年間で７千人を超えています。被害は老人と子どもに集中していますが、なかでも６５歳以上のお年寄りが全体の７３％を占めています。
怪我をした場所の上位は階段、風呂、玄関となっています。家庭内での事故を防止し、安心して暮らすためにはバリアフリーリフォームの必要性も出てきます。
またシックハウスや耐震改修の問題は、室内環境や建物本体の構造に直接関わってくることから、健康で安全な暮らしのためには避けて通れない問題です。
バリアフリーリフォームについてはこちら≫
気になるシックハウスについてはこちら≫
さて、以上の４つの視点で見ていくと、あなたの家族が今の住まいに感じている不満や悩み、そしてリフォームによってかなえたい希望や要望が明らかになると思います。
リフォームを検討するということは、あなたの家族のこれまでの生活や暮し方を振り返り、これからどんな暮し方をしていくのかを家族全員が共有していく作業でもあります。
一番大事なことは、リフォームをすることによって何を解決したいのか。まず、その目的を明らかにするということです。
6.リフォームでできること、できないこと
リフォームの夢はどんどんふくらみますが、ちょっと待って下さい。リフォームにはできること、できないことがあるので注意が必要です。
リフォームは、家の構造や建て方（工法）の違いによって制約を受けます。建物の環境や状態によっては、工事が難しく費用、効果の面からリフォームするより建て替えた方が得な場合もあります。また、マンション（区分所有建物）は占有部分と共用部分に別れていますので、法律や構造などから制限を受けることになります。以下、詳しく見ていきます。
7.住宅の建て方による制約
・木造軸組工法（在来工法）
柱や梁で建物の骨組みを造る木造軸組工法は、壁を抜くことが容易で他の工法に比べると一番リフォームしやすい工法といえます。大規模な増改築も可能です。
・ツーバイフォー工法（パネル工法）
２インチ×４インチ角の木材を芯枠にして両側から合板を打ち付けたパネルを組み立てて壁面をつくり、この壁面を四方に立て屋根と床をつければ完成します。この北米で開発された工法は、すべての壁が一体となってはじめて強度を確保することができます。
したがって、壁に穴を開けて窓をつくりたいと思っても簡単にはできません。間取りの変更も難しく、無理をしてしまうと全体の構造が弱体化します。壁構造の建物は、リフォームしにくい家といえます。
・鉄筋コンクリート（ＲＣ）造
鉄筋コンクリート造は建物と一体となっていますので、壁を抜くような工事は非常に難しくなります。ただ、内部の間仕切壁は自由に移動させることができますので、建物内部のリフォームは自由度が高いといえます。
・鉄骨造
鉄骨造は柱と柱の距離が長く取れますので、間取りの変更は比較的自由にできます。ただ鉄筋コンクリート造と同様に構造体に手を加えることや、床を抜くことなどは難しいものとなります。
・プレハブ工法
あらかじめ工場で製造したパネルを現場で組み立てるプレハブ住宅は、メーカーあるいは年式によって部材の寸法などが独自の仕様となっています。リフォームがどこまでできるかはメーカーもしくは下請けの工務店に相談するほうが無難といえます。
8.敷地や建物の状態による制約
敷地の地盤が周囲より低い、建物の基礎にひび割れやゆがみが生じている、シロアリの被害がかなり進んでいる場合などは、リフォームの前提として問題箇所の改良、補強、修理に多額の費用と日数が必要となります。
このような場合は、リフォームを検討するよりも必要な処置を施したうえで、建て替えを考えたほうが賢明であるといえます。
9.マンション独自の制約
マンションのリフォームに大きな影響を与えるのが区分所有法『建物の区分所有などに関する法律』です。マンションが専有部分と共用部分に分かれていることは、ご存知の方も多いと思います。
専有部分とは、居室・内装・室内の横配管、横配線を指します。これに対して共用部分はマンションに住む全員が使用するエントランス、廊下、階段、エレベーター室、給排水用のタテ配管、バルコニーなどがあります。
マンションを取得しても自分の自由にできるのは専用部分だけです。マンションの構造体や共用部分のメンテナンス、補修、改修は管理組合が行いますので、個人が自分の判断で共用部分に手を入れることはできません。
居室の間仕切壁の移動は自由にできることから、４ＬＤＫをワンルームにすることも可能です。キッチンや洗面台などの入れ替えは出来ますが、場所を移動させる場合には、排水のための勾配の確保がポイントになります。
クロスや床の張替えなどの内装については、自分でするという方もいるかもしれません。でも、安全性や居住性を確保するため建築基準法や品確法『住宅の品質確保の促進等に関する法律』による規定や制限がありますので、その際は専門家に相談されることをおすすめします。
・どこまでリフォームできるか？マンションと一戸建の違い
| 変更の内容 | マンション |
一戸建 |
構造体の変更 |
× |
○ |
水回りの変更 |
△ |
○ |
ドア、サッシの変更 |
× |
○ |
内装の変更 |
○ |
○ |
照明器具の変更 |
△ |
○ |
増築 |
× |
○ |
外壁の穴あけ |
× |
○ |
バルコニー、手すりの変更 |
× |
○ |
これまでみてきたようにリフォームには、できることとできないことがあります。リフォームが制限され制約を受ける要因は建物の工法や構造による違い、建物の敷地や状態、マンション特有の条件、そのほか数々の法律の規定などさまざまです。
リフォームできるかどうか、どこまでするかは、費用だけでなく法律の規定など総合的に判断する必要がありますので、専門家の意見やアドバイスも得ながら慎重にすすめることが求められます。
10.リフォーム融資と減税措置（ローン控除）
大規模な増改築などリフォーム工事には多額の費用が必要となります。預貯金ですべてをまかなうことができれば問題ありませんが、実際にはローンを利用することも多いでしょう。
ここでは、リフォームに必要な資金を確保するためのローン、そしてローンを利用した場合に各年の所得税から控除を受けられるローン控除についてみてみましょう。
●公的融資
・住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫、2007年4月1日から名称変更）
・雇用能力開発機構（財形住宅融資）
・自治体（リフォーム貸付）
自治体による貸付は、バリアフリーなど特定の目的のための助成で、自治体によって条件や内容が違います。公的融資のうち最も利用が多かった住宅金融公庫の融資は、０７年４月より融資の内容、条件など制度そのものが大きく変更されました。
政府の政策誘導により、融資の対象がそれまでの幅広い個人から高齢者向け返済特例制度を利用したバリアフリー工事、耐震改修・補強工事を行う方に限定されています。そのほかにもいろいろな条件がありますので、事前に詳しく調べておくことが大切です。
一般的に公的融資は、金利は低く設定されていますが、申請するための要件、手続きは煩雑であるといえます。
●民間融資
リフォーム需要が拡大していることから、銀行をはじめとする民間の金融機関もそれぞれ独自の商品を提供しています。融資額は５００万円位が限度となっていますが、担保や保証人がいらないことも多く、公的融資に比べて条件はゆるやかです。
ただし、金利は高くなっていますので、利用にあたっては自分に適したローンの見極めが重要です。
11.住宅ローン控除
返済期間が１０年以上の住宅ローンを利用して住宅を増改築した場合、一定の要件を満たせば以後１０年間にわたり各年の所得税から一定額の控除を受けることができます。
ただし、控除される金額は、控除を受ける方が支払った所得税が上限となり、必要な工事を終え０８年１２月３１日までに入居した方に限られます。
・住宅ローン控除
| 入居年 | 控除期間 |
ローン残高 |
控除率 | 最大控除額 |
07年 |
10年 |
2500万 |
1→6年目 1％、7→10年目 0.5％ |
12.5万 |
| 08年 | 10年 | 2000万 | 1→6年目 1％、7→10年目 0.5％ | 10万 |
住宅ローン控除を受けるためには、確定申告の手続きが必要です。手続きには住民票の写し（市区役所・町村役場）、建物の登記事項証明書（法務局）、源泉徴収票（勤務先、給与所得者の場合）、工事の請負契約書の写し（工事業者）、ローンの残高証明書（金融機関）、建築確認通知書などの写し（工事業者）など多くの書類が必要ですので、不備がないように早めに関係機関から取り揃えておくと安心です。
なお、サラリーマンなどの給与所得者は、確定申告は最初の一回のみで良く、翌年以後は年末調整で控除を受けることができます。
これまでみてきたように、公的融資、民間融資のどちらを利用するにしてもそれぞれ融資の条件、内容が違います。利用にあたっては、融資要件を詳しく調べた上で自分にとって一番有利なローンを選んで下さい。その際、何よりも重要なことは、無理のない返済計画をたてることです。
住宅ローン控除は、その年分の所得税額から一定額が直接控除されます。ローン利用者にとってはお金が戻ってくるチャンスですから、忘れずに確定申告をして下さい。すでに述べましたが、確定申告には多くの書類が必要となりますので、できればその年の１２月になったら取り寄せの準備を始めて下さい。
